📋 Inhaltsverzeichnis - 12 Abschnitte
1. Grundlagen des türkischen Immobilienrechts
Das türkische Immobilienrecht basiert auf dem Türk Medeni Kanunu (TMK) von 2002 und unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom deutschen Recht.
1.1 Wichtigste Rechtsgrundlagen
| Gesetz |
Datum |
Regelungsbereich |
| TMK (Kanun 4721) |
01.01.2002 |
Zivilrecht, Eigentum, Grundbuch |
| Tapu Kanunu (2644) |
1934 |
Grundbuchrecht, Tapu-System |
| İmar Kanunu (3194) |
1985 |
Baurecht, Baugenehmigungen |
| Kat Mülkiyeti Kanunu (634) |
1965 |
Wohnungseigentum |
| Yabancılar Kanunu (5901) |
2006 |
Ausländer-Grundstückserwerb |
1.2 Unterschiede zum deutschen Recht
📊 VERGLEICH: Türkisches vs. Deutsches Immobilienrecht
Kaufvertrag:
- 🇹🇷 Türkei: Kauf beim Tapu (Grundbuchamt), KEINE notarielle Beurkundung nötig
- 🇩🇪 Deutschland: Notarielle Beurkundung PFLICHT
Grundbuch (Tapu):
- 🇹🇷 Türkei: Tapu-Urkunde (Tapu Senedi) = beweist Eigentum
- 🇩🇪 Deutschland: Grundbucheintrag = maßgeblich
Kaufnebenkosten:
- 🇹🇷 Türkei: ~8-10% (4% Tapu-Gebühr + 4-6% sonstige)
- 🇩🇪 Deutschland: ~10-15% (Grunderwerbsteuer + Notar + Makler)
Ausländer-Beschränkungen:
- 🇹🇷 Türkei: JA (max. 30 Hektar pro Person, militärische Sperrzonen verboten)
- 🇩🇪 Deutschland: NEIN (EU-Bürger gleichgestellt)
1.3 Arten von Immobilien-Eigentum
| Türkisch |
Deutsch |
Erklärung |
| Kat Mülkiyeti |
Wohnungseigentum |
Eigene Wohnung in Mehrfamilienhaus mit Gemeinschaftsanteilen |
| Müstakil Tapu |
Alleineigentum |
Grundstück mit Haus gehört einer Person komplett |
| Arsa Tapusu |
Bauland-Grundbuch |
Unbebaut, Baugenehmigung erforderlich |
| İpotek |
Grundpfandrecht |
Bank-Hypothek, eingetragen im Tapu |
| İrtifak Hakkı |
Dienstbarkeit |
Nutzungsrechte (Wegerecht, Leitungen) |
⚠️ WICHTIG für Deutsche Käufer:
Das Tapu-System ist NICHT identisch mit dem deutschen Grundbuch! Unterschiede:
- Keine Abteilungen: Alle Einträge auf einer Tapu-Urkunde
- Sofortige Wirkung: Übertragung erfolgt sofort beim Tapu (nicht erst nach Eintragung)
- Keine Rangordnung wie in Deutschland: Hypotheken gelten nach Datum der Eintragung
2. Kaufvertrag (Satış Sözleşmesi)
Der türkische Immobilien-Kaufvertrag läuft ANDERS ab als in Deutschland: Der Kauf findet direkt beim Tapu-Amt statt, NICHT beim Notar!
2.1 Ablauf eines Immobilienkaufs
| Schritt |
Was passiert |
Dauer |
Kosten |
| 1. Vorvertrag |
Ön Sözleşme (Reservierung) mit Anzahlung 10-30% |
1-2 Tage |
0€ (keine Gebühren) |
| 2. Due Diligence |
Anwalt prüft Tapu, Hypotheken, Baurecht |
5-10 Tage |
500-1.500€ |
| 3. Tapu-Termin |
Übergabe beim Grundbuchamt (Käufer + Verkäufer anwesend) |
1-2 Stunden |
4% Tapu-Gebühr |
| 4. Restzahlung |
Verkäufer erhält Kaufpreis (meist Banküberweisung) |
Sofort |
0€ (Bankgebühren minimal) |
| 5. Übergabe |
Schlüsselübergabe + Übergabeprotokoll |
Sofort |
0€ |
2.2 Vorvertrag (Ön Sözleşme)
Der Vorvertrag ist NICHT verpflichtend, aber üblich. Er sichert die Immobilie ab und verhindert Doppelverkäufe.
📋 BEISPIEL Vorvertrag-Inhalt:
Käufer: Max Mustermann, Deutscher, Pass Nr. C12345678
Verkäufer: Ahmet Yılmaz, T.C. 12345678901
Objekt: Wohnung 85 m², Antalya, Tapu-Nr. 123/456
Kaufpreis: 150.000€
Anzahlung: 30.000€ (20%) - gezahlt am 15.01.2025
Restzahlung: 120.000€ - beim Tapu-Termin
Tapu-Termin: Spätestens 30 Tage nach Anzahlung
Rücktrittsklausel: Falls Tapu Hypotheken zeigt → Anzahlung zurück
Vertragsstrafe: 10% bei Rücktritt ohne Grund
⚠️ VORSICHT bei Vorverträgen:
- IMMER von Anwalt prüfen lassen! Viele deutsche Käufer unterzeichnen Vorverträge ohne Rechtsberatung.
- Keine Anzahlung ohne Due Diligence: Erst Tapu prüfen, dann zahlen!
- Bankgarantie verlangen: Verkäufer soll Anzahlung durch Bank absichern (Banka Teminat Mektubu)
2.3 Tapu-Termin (Eigentumsübertragung)
Der Kauf wird beim Tapu Müdürlüğü (Grundbuchamt) abgewickelt. Beide Parteien müssen persönlich anwesend sein.
| Erforderliche Dokumente |
Käufer (Ausländer) |
Verkäufer (Türke) |
| Personalausweis/Pass |
✅ Pass + Übersetzung |
✅ Türkische Kimlik |
| Steuernummer |
✅ Vergi Numarası (vom Finanzamt) |
✅ T.C. Kimlik No. |
| Alte Tapu-Urkunde |
❌ Nicht nötig |
✅ Original Tapu Senedi |
| Energieausweis |
❌ Nicht nötig |
✅ Enerji Kimlik Belgesi |
| İskan (Wohnfreigabe) |
❌ Nicht nötig |
✅ Bei Neubau PFLICHT |
| Dolmetscher |
✅ Empfohlen (Türkisch ↔ Deutsch) |
❌ Nicht nötig |
🚨 HÄUFIGE FEHLER beim Tapu-Termin:
1. Verkäufer hat Hypothek nicht gelöscht: Tapu zeigt İpotek → KAUF NICHT DURCHFÜHREN!
2. Keine Steuernummer: Ausländer brauchen türkische Steuernummer VOR Kauf (beim Finanzamt beantragen)
3. İskan fehlt: Bei Neubau PFLICHT! Ohne İskan ist Wohnung nicht bewohnbar
4. Kaufpreis zu niedrig angegeben: Tapu erlaubt KEINE Kaufpreise unter dem amtlichen Wert (Emlak Vergisi Değeri)
3. Tapu (Grundbuch) - Das türkische Eigentumssystem
Das Tapu-System ist das türkische Grundbuch. ABER: Es funktioniert ANDERS als in Deutschland!
3.1 Unterschiede Tapu vs. Deutsches Grundbuch
| Merkmal |
🇹🇷 Tapu (Türkei) |
🇩🇪 Grundbuch (Deutschland) |
| Format |
Tapu-Urkunde (Tapu Senedi) auf Papier + elektronisch |
Grundbuchblatt beim Amtsgericht |
| Abteilungen |
KEINE Abteilungen - alles auf einer Seite |
3 Abteilungen (Eigentümer, Lasten, Hypotheken) |
| Übertragung |
Sofort beim Tapu-Termin wirksam |
Erst nach Eintragung wirksam |
| Öffentlicher Glaube |
Ja - Tapu gilt als richtig (guter Glaube geschützt) |
Ja - Grundbuch gilt als richtig |
| Notarielle Beurkundung |
NICHT NÖTIG! Kauf beim Tapu-Amt |
PFLICHT! Kauf beim Notar |
| Gebühren |
4% des Kaufpreises (Tapu Harcı) |
0,5% + Notar 1-2% |
3.2 Inhalt einer Tapu-Urkunde
📜 Was steht auf einer Tapu-Urkunde?
1. Ada (Flur-Nummer): Grundstücks-Block-Nummer
2. Parsel (Parzellen-Nr.): Grundstücks-Nummer innerhalb des Blocks
3. Yüzölçümü (Fläche): Quadratmeter (m²)
4. Niteliği (Art): Wohnung (Mesken), Geschäft (Dükkan), Grundstück (Arsa)
5. Malik (Eigentümer): Name + T.C. Kimlik Nr. / Pass-Nr.
6. İpotek (Hypothek): Bank-Hypotheken (falls vorhanden)
7. Şerh (Anmerkungen): Beschränkungen, Vorkaufsrechte, Dienstbarkeiten
3.3 Tapu-Arten
| Tapu-Art |
Erklärung |
Kaufbar für Ausländer? |
| Kat Mülkiyeti Tapu |
Wohnungseigentum in Mehrfamilienhaus |
✅ JA |
| Arsa Tapusu (İmar) |
Bauland mit Baugenehmigung |
✅ JA (max. 30 Hektar) |
| Tarla Tapusu |
Ackerland (keine Bebauung erlaubt) |
⚠️ Nur mit Sondergenehmigung |
| Orman Arazisi |
Waldgrundstück |
❌ NEIN (Verkauf verboten) |
| Hazine Arazisi |
Staatsgrundstück |
❌ NEIN (Verkauf verboten) |
⚠️ ACHTUNG: "Keine Tapu" = KEIN Kauf!
Manche Grundstücke haben KEINE offizielle Tapu-Urkunde, sondern nur:
- Tapu Tahsis Belgesi (Zuteilungsurkunde): KEIN echtes Eigentum!
- Tapu İzni (Tapu-Erlaubnis): KEIN echtes Eigentum!
Regel: Nur kaufen, wenn "Tapu Senedi" (echte Tapu-Urkunde) vorliegt!
3.4 Tapu-Prüfung (Due Diligence)
VOR dem Kauf MUSS die Tapu-Urkunde geprüft werden! Ihr Anwalt sollte diese Punkte kontrollieren:
✅ CHECKLISTE Tapu-Prüfung:
☑️ Eigentümer korrekt? Verkäufer = Eigentümer laut Tapu?
☑️ Hypotheken (İpotek)? Müssen VOR Kauf gelöscht werden!
☑️ Vorkaufsrecht (Önalım)? Hat jemand Vorrang beim Kauf?
☑️ Dienstbarkeiten (İrtifak)? Wegerechte, Leitungen?
☑️ Beschlagnahme (Haciz)? Gerichtliche Pfändung?
☑️ İmar-Status? Ist Grundstück bebaubar? Welche Nutzung erlaubt?
☑️ Fläche korrekt? m² auf Tapu = tatsächliche Fläche?
☑️ Keine militärische Sperrzone? Ausländer-Kaufverbot in bestimmten Regionen
4. Grunderwerbsteuer & Tapu-Gebühr (Tapu Harcı)
In der Türkei gibt es KEINE separate Grunderwerbsteuer wie in Deutschland. Stattdessen zahlen Sie beim Tapu-Termin die Tapu Harcı (Tapu-Gebühr).
4.1 Tapu-Gebühr (Tapu Harcı)
| Gebühr |
Betrag |
Wer zahlt? |
| Tapu Harcı |
4% des Kaufpreises |
Gesetzlich: Käufer + Verkäufer je 2%
Praxis: Meist Käufer zahlt alles |
| Tapu İşlem Ücreti (Bearbeitungsgebühr) |
~300-500 TRY |
Käufer |
| KDV (Mehrwertsteuer) |
20% (nur bei Neubau vom Bauträger) |
Käufer |
📊 RECHENBEISPIEL Tapu-Gebühr:
Kaufpreis: 200.000€ (Eigentumswohnung, Gebraucht)
Tapu Harcı (4%): 200.000€ × 4% = 8.000€
Tapu İşlem Ücreti: ~50€
KDV (Neubau): 0€ (gebraucht = keine MwSt)
GESAMT: 8.050€
4.2 Mehrwertsteuer (KDV) bei Neubau
Wenn Sie vom Bauträger kaufen (Neubau, Erstverkauf), zahlen Sie zusätzlich 20% KDV (Katma Değer Vergisi = Mehrwertsteuer).
⚠️ ACHTUNG: KDV bei Neubau kann sehr teuer werden!
Beispiel Neubau-Wohnung:
Kaufpreis: 150.000€
KDV (20%): 150.000€ × 20% = 30.000€
Tapu Harcı (4%): 150.000€ × 4% = 6.000€
GESAMT: 36.000€ Steuern!
Tipp: Beim Bauträger ist der KDV oft schon im Kaufpreis enthalten. Fragen Sie explizit: "KDV dahil mi?" (Ist KDV enthalten?)
4.3 Jährliche Grundsteuer (Emlak Vergisi)
Nach dem Kauf zahlen Sie jedes Jahr die Emlak Vergisi (Grundsteuer). Sie ist viel niedriger als in Deutschland!
| Immobilientyp |
Steuersatz |
Berechnungsgrundlage |
| Wohnung (Stadt) |
0,2% pro Jahr |
Amtlicher Wert (Emlak Vergisi Değeri) |
| Geschäftsräume |
0,4% pro Jahr |
Amtlicher Wert |
| Grundstück (bebaubar) |
0,6% pro Jahr |
Amtlicher Wert |
| Landhaus (ländlich) |
0,1% pro Jahr |
Amtlicher Wert |
💰 VERGLEICH: Grundsteuer Türkei vs. Deutschland
Wohnung 150 m², Antalya:
- Marktwert: 200.000€
- Amtlicher Wert: ~80.000€ (oft niedriger!)
- Emlak Vergisi: 80.000€ × 0,2% = 160€/Jahr
Gleiche Wohnung in München:
- Grundsteuer: ~500-800€/Jahr
Ersparnis: Türkische Grundsteuer ist 3-5× niedriger!
4.4 Zahlung der Tapu-Gebühr
Die Tapu-Gebühr wird DIREKT beim Tapu-Termin fällig. Zahlung erfolgt per:
- Banka Havalesi (Banküberweisung): Vor dem Tapu-Termin auf Tapu-Konto überweisen
- POS-Terminal (Kreditkarte): Direkt beim Tapu-Amt bezahlen
- Nakit (Bar): Nur bei kleineren Beträgen möglich
🚨 WICHTIG: Tapu-Gebühr NICHT bar zahlen!
In der Türkei gibt es Bargeld-Obergrenzen (max. 50.000 TRY ≈ 1.500€). Höhere Beträge MÜSSEN per Überweisung oder Karte gezahlt werden, sonst ist die Transaktion ungültig!
5. Ausländer-Beschränkungen beim Grundstückserwerb
Ausländer dürfen in der Türkei Immobilien kaufen, aber mit Einschränkungen laut Tapu Kanunu Art. 35.
5.1 Maximale Grundstücksgröße
| Beschränkung |
Limit |
Gilt für |
| Max. Grundstücksfläche pro Person |
30 Hektar (300.000 m²) |
ALLE Ausländer |
| Max. Ausländer-Anteil pro Provinz |
10% der Provinzfläche |
Gesamt aller Ausländer |
| Wohnungseigentum (Kat Mülkiyeti) |
KEINE Begrenzung |
Wohnungen zählen NICHT zum 30-Hektar-Limit |
💡 WICHTIG: Wohnungen sind NICHT begrenzt!
Das 30-Hektar-Limit gilt nur für Grundstücke (Arsa). Wenn Sie eine Eigentumswohnung (Kat Mülkiyeti) kaufen, gibt es KEINE Mengenbeschränkung. Sie können beliebig viele Wohnungen besitzen!
5.2 Militärische Sperrzonen
In bestimmten Regionen dürfen Ausländer KEIN Eigentum erwerben:
- Militärische Sperrzonen (Askeri Yasak Bölge): Innerhalb von 5-20 km um Militärbasen
- Grenzregionen: Syrische, irakische, iranische Grenze
- Sicherheitszonen: Bestimmte Gebiete im Südosten
⚠️ VOR dem Kauf prüfen!
Das Tapu-Amt prüft automatisch, ob das Grundstück in einer Sperrzone liegt. Falls ja, wird der Kauf ABGELEHNT. Ihr Anwalt sollte dies aber VOR der Anzahlung klären!
5.3 Gegenseitigkeitsprinzip (Mütekabiliyet)
Ausländer aus Ländern, die Türken KEINE Immobilien erlauben, dürfen auch in der Türkei KEINE kaufen.
| Land |
Kaufrecht für Türken |
Kaufrecht für Bürger in Türkei |
| Deutschland |
✅ JA |
✅ Deutsche dürfen kaufen |
| EU-Länder |
✅ JA |
✅ EU-Bürger dürfen kaufen |
| Russland |
✅ JA (mit Einschränkungen) |
✅ Russen dürfen kaufen |
| Syrien, Kuba, Nordkorea |
❌ NEIN |
❌ Bürger dürfen NICHT kaufen |
5.4 Steuernummer (Vergi Numarası)
Ausländer brauchen eine türkische Steuernummer, um Immobilien kaufen zu können.
📋 Steuernummer beantragen:
Wo: Beim örtlichen Finanzamt (Vergi Dairesi)
Dauer: 1-2 Stunden (sofort ausgestellt)
Erforderliche Dokumente:
- Pass + Kopie
- Passfoto (2 Stück)
- Kein Dolmetscher nötig (einfaches Formular)
Kosten: KOSTENLOS
WICHTIG: Steuernummer VOR dem Tapu-Termin beantragen!
6. Baurecht (İmar Hukuku)
Das türkische Baurecht ist im İmar Kanunu (3194) geregelt und unterscheidet sich stark vom deutschen Baurecht.
6.1 İmar-Status (Bebauungsstatus)
Der İmar-Status entscheidet, ob und WIE ein Grundstück bebaut werden darf.
| İmar-Status |
Bedeutung |
Bebauung erlaubt? |
| İmarlı Arsa |
Bauland mit Baugenehmigung |
✅ JA (Wohnung, Geschäft, etc.) |
| İmarsız Arsa |
Grundstück ohne Baugenehmigung |
❌ NEIN (nur Landwirtschaft) |
| Tarla |
Ackerland |
❌ NEIN (keine Gebäude erlaubt) |
| Orman (Wald) |
Waldgrundstück |
❌ NEIN (Naturschutz) |
| Zeytinlik (Olivenhain) |
Olivenanbau |
⚠️ Nur mit Sondergenehmigung |
🚨 VORSICHT beim Grundstückskauf!
Viele ausländische Käufer werden getäuscht:
- Verkäufer sagt: "Grundstück ist bebaubar"
- Realität: İmar-Status = Tarla (Ackerland) → KEINE Bebauung erlaubt!
Regel: VOR dem Kauf beim Gemeinde-Bauamt (Belediye İmar Müdürlüğü) den İmar-Status prüfen lassen!
6.2 Bebauungsplan (İmar Planı)
Der Bebauungsplan legt fest, WAS auf dem Grundstück gebaut werden darf.
| Nutzungsart |
Türkisch |
Erlaubte Nutzung |
| Wohnen |
Konut Alanı |
Wohnhäuser, Apartments |
| Gewerbe |
Ticari Alan |
Geschäfte, Büros, Restaurants |
| Industrie |
Sanayi Alanı |
Fabriken, Lagerhallen |
| Tourismus |
Turizm Alanı |
Hotels, Resorts |
| Grünfläche |
Yeşil Alan |
Parks (keine Bebauung!) |
6.3 TAKS & KAKS (Bebauungsdichte)
Diese Kennzahlen regeln, WIE VIEL auf dem Grundstück gebaut werden darf:
📐 TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) = Grundflächenzahl
Wie viel % des Grundstücks darf bebaut werden?
Beispiel:
Grundstück: 500 m²
TAKS: 0,30 (30%)
→ Max. bebaute Fläche (Erdgeschoss): 500 m² × 0,30 = 150 m²
📏 KAKS (Kat Alanları Kat Sayısı) = Geschossflächenzahl
Wie viel m² Gesamt-Wohnfläche darf gebaut werden?
Beispiel:
Grundstück: 500 m²
KAKS: 1,20 (120%)
→ Max. Gesamt-Wohnfläche (alle Etagen): 500 m² × 1,20 = 600 m²
🏗️ RECHENBEISPIEL Bauvorhaben:
Grundstück: 600 m² in Antalya
TAKS: 0,40 (40%)
KAKS: 1,60 (160%)
Max. Geschosse: 4 Etagen
Berechnung:
- Erdgeschoss-Fläche: 600 m² × 0,40 = 240 m²
- Gesamt-Wohnfläche: 600 m² × 1,60 = 960 m²
- Pro Etage: 960 m² ÷ 4 Etagen = 240 m²
Ergebnis: Sie können ein 4-stöckiges Gebäude mit 960 m² Gesamtfläche bauen.
7. Baugenehmigung (İmar İzni) & Wohnfreigabe (İskan)
7.1 İmar İzni (Baugenehmigung)
Um ein Gebäude zu errichten, brauchen Sie eine İmar İzni (Baugenehmigung) von der Gemeinde.
| Schritt |
Was passiert |
Dauer |
| 1. Architekt beauftragen |
Architekt erstellt Baupläne (Proje) |
2-4 Wochen |
| 2. Statik-Prüfung |
Statiker (İnşaat Mühendisi) genehmigt Pläne |
1-2 Wochen |
| 3. Gemeinde-Antrag |
Einreichung bei Belediye İmar Müdürlüğü |
1-3 Monate |
| 4. Genehmigung |
İmar İzni wird ausgestellt |
- |
7.2 İskan (Wohnfreigabe/Nutzungserlaubnis)
Nach Fertigstellung des Gebäudes brauchen Sie die İskan Belgesi (Wohnfreigabe). Ohne İskan darf die Immobilie NICHT bewohnt werden!
⚠️ WICHTIG beim Neubau-Kauf:
Viele Bauträger verkaufen Wohnungen OHNE İskan-Bescheinigung!
Problem:
- Ohne İskan: Keine Strom-/Wasseranschlüsse
- Ohne İskan: Tapu kann NICHT übertragen werden (manche Gemeinden)
- Ohne İskan: Wohnung ist NICHT bewohnbar
Regel: Kaufvertrag sollte sagen: "İskan bis [Datum] wird ausgestellt" oder "Kauf erst nach İskan"
7.3 Kosten Baugenehmigung & İskan
| Leistung |
Kosten (ca.) |
| Architekt (Proje) |
2.000-5.000€ (je nach Größe) |
| Statiker (İnşaat Mühendisi) |
1.000-3.000€ |
| Gemeinde-Gebühren (İmar İzni) |
500-2.000€ |
| İskan-Prüfung |
500-1.500€ |
| GESAMT |
4.000-11.500€ |
8. Wohnungseigentum (Kat Mülkiyeti)
Das türkische Wohnungseigentumsrecht ist im Kat Mülkiyeti Kanunu (634) geregelt. Es ähnelt dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
8.1 Was ist Kat Mülkiyeti?
Kat Mülkiyeti bedeutet: Sie besitzen eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus plus Gemeinschaftsanteile (z.B. Treppenhaus, Aufzug, Garten).
📜 Kat Mülkiyeti Belgesi (Wohnungseigentumserklärung)
Dieses Dokument regelt:
- Welche Wohnung gehört wem (Bağımsız Bölüm = Sondereigentum)
- Welche Bereiche sind gemeinschaftlich (Ortak Alan = Gemeinschaftseigentum)
- Wie hoch ist der Anteil jeder Wohnung (Arsa Payı = Grundstücksanteil)
8.2 Hausverwaltung (Yönetici) & Eigentümerversammlung (Kat Malikleri Kurulu)
Wie in Deutschland gibt es eine Hausverwaltung und Eigentümerversammlungen:
| Organ |
Türkisch |
Aufgaben |
| Hausverwaltung |
Yönetici |
Verwaltet Gebäude, sammelt Hausgeld (Aidat) |
| Eigentümerversammlung |
Kat Malikleri Kurulu |
Beschließt Reparaturen, Budgets, Hausordnung |
| Verwaltungsbeirat |
Yönetim Kurulu |
Kontrolliert Yönetici, 3-5 Mitglieder |
8.3 Hausgeld (Aidat)
Wie in Deutschland zahlen Eigentümer monatliches Hausgeld (Aidat) für Gemeinschaftskosten:
- Wasser, Strom (Gemeinschaftsbereiche)
- Hausmeister (Kapıcı)
- Reinigung (Temizlik)
- Aufzug-Wartung (Asansör Bakımı)
- Poolpflege (Havuz Bakımı) (falls vorhanden)
- Sicherheit (Güvenlik) (falls vorhanden)
💰 BEISPIEL Hausgeld:
Wohnung: 100 m² in Antalya (Residence mit Pool + Fitness)
Aidat: 150€/Monat
Enthält:
- Hausmeister
- Poolpflege
- Fitness-Geräte-Wartung
- Gartenpflege
- Wasser/Strom (Gemeinschaftsbereiche)
- Versicherung (Bina Sigortası)
⚠️ Aidat-Schulden können teuer werden!
Falls Eigentümer Hausgeld NICHT zahlen, kann die Hausverwaltung:
- Pfändung (Haciz): Gerichtliche Zwangsvollstreckung
- Verkauf der Wohnung: Bei hohen Schulden möglich
Regel: Aidat IMMER pünktlich zahlen! Sonst drohen Zinsen + Anwaltskosten.
9. Grundpfandrecht (İpotek) & Hypotheken
Eine İpotek (Hypothek) ist ein Grundpfandrecht, das im Tapu eingetragen wird, um einen Kredit abzusichern.
9.1 İpotek-Arten
| İpotek-Art |
Erklärung |
Eintrag im Tapu? |
| İpotek (normal) |
Bank-Hypothek für Immobilienkredit |
✅ JA |
| Yasal İpotek |
Gesetzliche Hypothek (z.B. für Bauträger) |
✅ JA |
| İpotek İptali |
Löschung der Hypothek nach Rückzahlung |
✅ JA (Löschungsvermerk) |
9.2 Hypothek im Tapu löschen
VOR dem Kauf MUSS der Verkäufer alle İpotek-Einträge löschen lassen!
📋 ABLAUF İpotek-Löschung:
1. Kredit abbezahlen: Verkäufer zahlt Restschuld an Bank
2. İpotek İptal Belgesi: Bank stellt Löschungsbescheinigung aus
3. Tapu-Termin: Verkäufer + Bank gehen zum Tapu-Amt
4. İpotek wird gelöscht: Eintrag im Tapu entfernt
Dauer: 1-3 Tage
Kosten: ~200-500 TRY Tapu-Gebühr
🚨 NIEMALS Immobilie MIT İpotek kaufen!
Manche Verkäufer sagen: "İpotek wird nach Verkauf gelöscht".
NEIN! Kaufen Sie NUR, wenn İpotek VOR dem Kauf gelöscht wurde!
Risiko: Bank kann Immobilie zwangsversteigern, auch wenn Sie neuer Eigentümer sind!
9.3 Finanzierung als Ausländer
Als Ausländer ist es SCHWIERIG, einen Immobilienkredit in der Türkei zu bekommen.
| Bank |
Kredit für Ausländer? |
Konditionen |
| Türkische Banken |
⚠️ Selten (nur mit Ikamet + Einkommen in Türkei) |
Zinsen: 20-30% (!) |
| Deutsche Banken |
❌ NEIN (keine Kredite für türkische Immobilien) |
- |
| Bauträger-Finanzierung |
✅ JA (oft möglich) |
0% Zinsen, aber höherer Kaufpreis |
💡 Alternative: Bauträger-Ratenzahlung
Viele Bauträger bieten Ratenzahlung an:
Beispiel:
Kaufpreis: 150.000€
Anzahlung: 30.000€ (20%)
Restbetrag: 120.000€ in 24 Monatsraten à 5.000€
Zinsen: 0% (!)
Vorteil: Keine Bank nötig, keine İpotek im Tapu
10. Vorkaufsrecht (Önalım Hakkı)
Das Önalım Hakkı (Vorkaufsrecht) erlaubt bestimmten Personen, eine Immobilie VOR anderen Käufern zu erwerben.
10.1 Wer hat Vorkaufsrecht?
| Berechtigter |
Rechtsgrundlage |
Vorrang |
| Miteigentümer |
TMK Art. 732 |
1. Priorität |
| Mieter |
BK Art. 314 |
2. Priorität |
| Staat/Gemeinde |
Verschiedene Gesetze |
3. Priorität |
10.2 Frist & Ausübung
Vorkaufsberechtigte müssen ihr Recht innerhalb von 3 Monaten ausüben, nachdem sie vom Verkauf erfahren haben.
⚠️ Vorkaufsrecht im Tapu prüfen!
Falls im Tapu ein "Önalım Hakkı" eingetragen ist, kann der Verkauf scheitern!
Beispiel:
Sie kaufen eine Wohnung für 150.000€. Der Miteigentümer hat Vorkaufsrecht und macht es geltend.
Folge: Miteigentümer bekommt die Wohnung, Sie gehen leer aus (Anzahlung zurück, aber Zeit verloren).
10.3 Vorkaufsrecht umgehen
In der Praxis wird das Vorkaufsrecht oft umgangen:
- Verzichtserklärung: Vorkaufsberechtigter verzichtet schriftlich
- Schenkung statt Verkauf: Formal eine "Schenkung" (aber inoffiziell mit Zahlung) → Vorkaufsrecht gilt nur bei Verkauf
- Unterbewertung: Kaufpreis im Vertrag niedriger angeben (illegal, aber verbreitet)
11. Rechtsstreitigkeiten im Immobilienrecht
11.1 Häufige Streitfälle
| Streitfall |
Rechtsweg |
Dauer |
| Kaufvertragsstreitigkeiten |
Zivilgericht (Asliye Hukuk Mahkemesi) |
1-3 Jahre |
| Tapu-Fehler |
Kadastergericht (Kadastro Mahkemesi) |
2-5 Jahre |
| Baumängel |
Zivilgericht + Sachverständiger |
1-2 Jahre |
| Wohnungseigentum (Aidat) |
Vollstreckungsgericht (İcra Mahkemesi) |
6-12 Monate |
11.2 Kosten eines Gerichtsverfahrens
💰 BEISPIEL Gerichtskosten:
Streitwert: 100.000€ (Kaufvertrag)
Gerichtsgebühren (Harç): ~2.000€
Anwaltskosten (Avukatlık Ücreti): 5.000-10.000€
Sachverständiger (Bilirkişi): 1.500€
GESAMT: 8.500-13.500€
Dauer: 1-3 Jahre bis Urteil
💡 Alternative: Mediation (Arabuluculuk)
Seit 2018 ist Mediation in Immobilienstreitigkeiten PFLICHT (vor Gerichtsklage).
Vorteile:
- Schneller: 2-3 Monate statt 1-3 Jahre
- Günstiger: 1.000-3.000€ statt 8.000-13.000€
- Gütliche Einigung
Erfolgsquote: ~40% der Fälle werden durch Mediation gelöst
12. Kosten & Gebühren im Überblick
12.1 Kaufnebenkosten (komplett)
| Kostenpunkt |
Prozent |
Betrag (bei 200.000€) |
| Tapu Harcı (Grunderwerbsteuer) |
4% |
8.000€ |
| Anwalt (Due Diligence + Kaufabwicklung) |
0,5-1% |
1.000-2.000€ |
| Dolmetscher (Tapu-Termin) |
- |
100-200€ |
| Steuernummer (Vergi Numarası) |
- |
0€ (kostenlos) |
| KDV (nur bei Neubau) |
20% |
40.000€ (nur Neubau!) |
| Makler (optional) |
3% |
6.000€ |
| GESAMT (gebraucht) |
~8-10% |
16.000-20.000€ |
| GESAMT (Neubau MIT KDV) |
~28-30% |
56.000-60.000€ |
12.2 Laufende Kosten (jährlich)
| Kostenpunkt |
Betrag (ca.) |
| Emlak Vergisi (Grundsteuer) |
200-500€/Jahr (0,2% des amtlichen Werts) |
| Aidat (Hausgeld) |
1.200-2.400€/Jahr (100-200€/Monat) |
| Strom (Elektrik) |
600-1.200€/Jahr |
| Wasser (Su) |
200-400€/Jahr |
| Müllgebühr (Çöp Ücreti) |
50-100€/Jahr |
| Versicherung (Sigorta) |
200-400€/Jahr (Gebäude + Haftpflicht) |
| GESAMT |
2.450-4.600€/Jahr |
12.3 Verkaufskosten
Wenn Sie die Immobilie später VERKAUFEN, fallen folgende Kosten an:
| Kostenpunkt |
Betrag |
| Wertzuwachssteuer (Değer Artış Kazancı Vergisi) |
0-40% auf Gewinn (bei Verkauf innerhalb 5 Jahren) |
| Tapu Harcı (bei Verkauf) |
2% (Verkäufer-Anteil) |
| Makler (optional) |
3% |
💡 STEUERFREI verkaufen:
Falls Sie die Immobilie länger als 5 Jahre besitzen, ist der Verkaufsgewinn STEUERFREI (Değer Artış Kazancı Vergisi entfällt)!
Beispiel:
Kauf 2020: 150.000€
Verkauf 2026: 250.000€
Gewinn: 100.000€
Steuer: 0€ (da > 5 Jahre Besitz)